根据国家统计局公布的2022年房地产统计数据，2022年的房地产市场主要统计指标中，除待售商品房增加到5.64亿平米，比2021年底增长10.5%之外，其他房地产统计指标皆明显下跌。
其中，房屋新开工面积12.06亿平方米，下降39.4%；商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%；全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10.0%。房地产开发企业到位资金14.9万亿元，比上年下降25.9%。
分月看，这一波起始于2021年下半年的房地产下行周期，延续了18个月仍未停歇。尽管从年初开始，各级政府出台了一波又一波历史罕见的密集的刺激房地产供求的政策，仅在9月份商品房销售量降幅短暂收窄到16.6%之后，四季度又持续放大，到12月份商品房销售量下降到14587万平米，同比下跌31.7%。为年内第四个跌幅超过30%的月份。
在2008年、2014年，我们的房地产也有过下行调整周期。但起始于2021年下半年的这一轮房地产下行调整周期，与8年前、14年前的下行周期有显著的区别。
2007 年美国爆发的次贷危机逐步蔓延，严重拖累全球经济，也引发了我国房地产市场第一轮大调整。第一轮房地产调整周期从2008年 1-2 月开始，至2008年12月因四万亿刺激等财政托底政策出台而结束。下行周期持续了11个月。
第二轮房地产调整周期自2014 年 1 月开始。当时宏观经济走弱、地产库存高企和房企信用风险明显上升，信贷和地产政策被收紧，导致房地产下行。直到2015 年3 月结束，下行周期持续了15 个月。
第三轮房地产调整从2021年7月开始，至2023年1月份，下行周期持续了19个月，但房地产销售仍未见底转向正增长。这一轮源于“房住不炒”的调控基调下，融资端开始强调去杠杆、防风险。同时叠加地产企业债务开始集中到期，房企偿债压力逐步显现，部分中小企业无力偿债而破产。
2008房地产市场下行期间销售面积负增长共 计 11 个月，平均同比下跌-18.59%，2022年当年实现销售面积 6.6 亿平，同比下降 14.72%。
2014 年1月-2015年3月，单月的商品房销售面积负增长持续时间为15 个月， 2014年全年实现销售面积12.06亿平，同比下降7.6%。2015年全年实现销售面积12.85亿平，同比增长6.5%。
2021年7月份以来的这一轮下行周期，18个月商品房销售量的平均跌幅为19.1%，其中2021年下半年平均跌幅为12.1%，2022年平均跌幅为24.3%， 2022年12月的跌幅依然达到31.7%的超过均值的深度跌幅。
2008年和2014年的房地产下行，均为销售率先下行，房企随后减少拿地、减少开工、减少投入。
到2021年下半年开始的这一轮调整，却是房企先减少拿地、减少开工、减少投入，之后房屋销售量才开始转增为跌。这意味着这一轮房地产下行，是在房企债务风险破裂、对市场前景无望情况下的主动而为。也就是说，地产商比购房者更早放弃了斗志和信心。
房地产市场不是水龙头，关上投资一定减少，销售一定下降。但打开不一定投资增加，销售增长。
早在2021年12月10日的《后房地产经济时代，您准备好了吗？》一文中，我就明确告诉大家房地产时代已经结束，我们正在进入“后房地产时代”。这一次房地产出现历史性而非阶段性的向下调整，根本原因既非疫情，也非前两年的调控政策，而是客观的经济规律在发挥强大的调节作用。疫情只是加速了这一趋势，调控政策只是顺应了经济规律。
房地产之所以是历史性的下行寻底，并构筑新的发展台阶，不可能回到之前月均1.5亿平米的规模，0.9-1亿平米将是5年内下一周期房地产规模的上限，往后的规模还会缩小。原因有五。
2021年，我国人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，已经超过了一些发达国家的标准。前三十年我们的住房面积太小，房子太少，供不应求，所以发展速度在城镇化、拆迁和债务的联合推动下非常之快，销售规模也因此可以做到很大，比如2021年月均销售达到1.6亿平米。
2022年城市化率已经超过65%，城镇化进程已经进入尾声了；旧城改造也进入尾声，该拆的基本都拆了，除非开始拆20年前新建的商品房。因此，现在住房已经进入饱和状态，以改善需求为主了。需求小了，生产与销售规模自然就无法做大了。
前二十年房地产的高速发展，是建立在居民极低的债务率上的。我们的居民债务收入比高企，也无法继续增加杠杆来推高房地产需求。2022年，我们居民的债务收入比（包含小贷，下同）达到了惊人的163.1%。居民杠杆率达到70.2%，而上一轮地产下行周期的2014年，居民的债务收入比和居民杠杆率分别只有90.4%和37.7%。
2021年，美国居民的债务收入比只有98.7%，日本为87.1%，欧元区为79.4%。2022年欧美都在加息降杠杆，他们的居民债务收入比应是稳中有降。
继续推高居民债务杠杆来促进房地产市场的繁荣兴旺，理论上是毫无可能的。因为横向比较如此之高的居民债务率，纵向比较基本到顶的居民债务空间，再继续垒高就会成为房企债务危机破裂之后的第二个债务泡沫。
前二十年房地产市场有两个底层逻辑，一个是地方土地财政的逻辑，就是不断卖地，扩大城市规模，摊大饼。另外一个逻辑是地产商的逻辑，叫成本、规模、融资、速度。只要地产商拿地成本低、开发规模大、融资易、速度快，就能挣钱。但现在这两个底层逻辑都不复存在了。2022年下半年国家发改委还发文要求一线城市严禁搞摊大饼式的发展，要提高城市内涵，解决好新市民的融入。没有摊大饼式的城市发展，地产商的拿地成本、开发规模也就难以上去，这两个逻辑都无法继续。
国家从去年就一直在反复强调租售并举来解决住房供应，要像新加坡一样，由政府主导盖房子来提供更多的廉价住宅或者公租房。这也是至今国家一直坚持房住不炒原则的主要原因。上周深圳已经推出一批只有市场价一半的共有产权房。这样的房地产政策，从根本上压制了房价上涨的可能。房价无法上行，房企就无法囤地囤房，房地产投资客就无法通过炒房获利，房地产量价就无法回到过去那种持续上行的状态。
2022年末全国人口14.12亿人，比上年末减少85万人，这是我国70年来人口规模的首次下降。而人口变化趋势一旦确立，没有1-2代人的努力，是很难改变的。
在人口规模 的同时，老龄人口占比将持续扩大。2022年60岁及以上人口2.8亿人，占全国人口的19.8%，比2021年增加了0.9个百分点。人口规模减少，无购房需求但有二手房销售意愿的老龄人口增加，意味着有购房需求的中青年人口减少幅度远大于人口规模的缩减幅度。这样的人口趋势下，房地产只能匹配同行。
商品房销售量已经连跌18个月了，12月份同比跌幅仍高达31.7%。虽然对房地产供给端和需求端都在持续释放利好，但供给端在2023年面临着历史上最大的债务偿还期，如何处理好债务应该是房企的第一选择。从需求端看，疫情三年居民收入增长大不如从前，2022年居民可支配收入中位数同比增长4.7%，也创下至少20年来的最低水平。
至关重要的是，按照居民收入中位数计算，居民收入比GDP增速跑慢了0.6个百分点。2021年全国居民可支配收入总额在GDP中占比43.2%，2022年这个比重减少到43%，居民分到的经济蛋糕减少了0.4%。
一边是居民债务收入比已经高到债务危机的边缘，一边是为了继续超前投资在国民收入中继续挤压居民收入占比，居民部门势必急切需要修复资产负债表，从而抑制对住房的需求。
因而可以预判，商品房销售量最快将于年中3季度企稳，全年商品房销售量收缩到12亿平米左右，比2022年再减少10%左右。
不要觉得12亿平米太少。美国2022年新房销售50万套，按每套200平米计算，也只有1亿平米。我们的人口大约是美国的4倍，按美国水平计算就是4亿平米。15-20年内，中国的商品房销售量，一定会下降到每年4亿平米左右，然后基本稳住。从12亿平米到4亿平米，还有三分之二的下行空间。
商品房不管是消费品还是投资品，都受供求规律的影响，有涨就有跌。比如全美房价中位数已经从2022年6月份的40.76万美元下跌到12月的38.3万美元，下跌了6%，美国市场预测2023年美国房价还将下跌10%左右。
2022年，国家统计局的商品房销售均价为9814元/平米，比上一年下跌了3.2%，比2020年跌了0.5%。但相对于24.3%的商品房销售的跌幅，这个幅度显然不够。这是因为各地对房价下跌采取了一些控制措施。但截止2022年12月，房地产施工面积有90.5亿平米，待售面积有5.6亿平米，按12亿平米销量计算，需要96个月的时间消化。
据中指研究院最新数据，2023年房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比2021年多700亿元，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。而房企2022年获得的信用债务才1.74万亿。偿债的压力将逼迫房企以价换量，以获得可以偿债和继续经营的资金流。谁主动降价，谁就能获得存活的机会。2023年地方约束房企降价的行政力，难敌房企主动降价的压力。
预判2023年商品房销售均价将下降5-10%，2024年再降3-5%，房价方可企稳。